湖北省2014年度城市地价动态监测报告

作者:管理员 发布日期：2015-05-27 10:35:03 查看次数：6125 次

 

2014年我省经济稳步快速增长，GDP增长率为9.7%，带动地价平稳增长。湖北省监测城市地价同比环比均上涨，各城市地价有涨有跌，城市间的市场分化明显。

一、湖北省总体地价情况

2014年，湖北省地价水平继续上涨，较2013年涨幅收窄。全省综合地价水平值为1067.3元/平方米，较2013年上涨36.8元，同比增长率为3.57%，较2014年上半年环比增长2.02%。商业、住宅、工业地价分别为2042.3元/平方米、1315.5元/平方米、381元/平方米，同比增长率分别为4.26%、3.62%、0.93%，环比增长率为2.38%、2.03%、0.33%。

二、区域和重点城市地价情况

从地价水平来看，综合地价水平最高的为武汉、宜昌、荆州，分别为4376元/平方米、1344元/平方米、1320元/平方米；商业地价水平最高的为武汉、荆州、宜昌，分别为9363元/平方米、2544元/平方米、2252元/平方米；住宅地价水平最高的为武汉、荆州、宜昌，分别为6037元/平方米、1741元/平方米、1338元/平方米；工业地价水平最高的为武汉、荆州、襄阳，分别为830元/平方米、554元/平方米、549元/平方米。

从地价增长率来看，综合地价增长率最高的为宜昌、鄂州、襄阳，分别为10.34%、10.24%、5.21%；商业地价增长率最高的为宜昌、鄂州、孝感，分别为13.91%、11.16%、6.73%；住宅地价增长率最高的为鄂州、宜昌、黄石，分别为13.10%、7.99%、6.26%；工业地价增长率最高的为恩施、武汉、荆门，分别为4.06%、2.60%、1.84%。

从区域情况来看，2014年，武汉城市圈综合、商业、住宅、工业地价水平值分别为1146.3元/平方米、2376.9元/平方米、1493.9元/平方米、357.4元/平方米；同比增长率分别为3.12%、3.91%、3.29%、0.78%，环比增长率分别为2.08%、2.17%、2.44%、0.19%。

鄂西生态文化旅游圈综合、商业、住宅、工业地价水平值分别为965.6元/平方米、1612.1元/平方米、1086.1元/平方米、411.3元/平方米；同比增长率分别为4.26%、4.95%、4.21%、1.09%，环比增长率分别为1.93%、2.78%、1.32%、0.49%。

从重点城市来看，武汉市综合、商业、住宅、工业地价水平值分别为4376元/平方米、9363元/平方米、6037元/平方米、830元/平方米；同比增长率分别为3.70%、3.99%、3.69%、2.60%，武汉市各地价水平均为全省最高。

宜昌市综合、商业、住宅、工业地价水平值分别为1344元/平方米、2252元/平方米、1338元/平方米、378元/平方米；同比增长率分别为10.34%、13.91%、7.99%、0.80%，地价水平值在全省排名分别为第2、3、3和6位。

襄阳市综合、商业、住宅、工业地价水平值分别为1029元/平方米、1943元/平方米、1151元/平方米、549元/平方米；同比增长率分别为5.21%、5.89%、7.27%、0.18%，地价水平值在全省排名分别为第4、4、6和3位。

三、2014年湖北省地价特点分析

（一）全省综合地价水平保持上升态势，涨幅收窄。

2014年，全省城市综合地价水平值较2013年年末上涨36.8元，同比增长率较2013年回落2.8个百分点，环比增长率较上半年高0.44个百分点。全省综合地价水平保持平稳上升态势，涨幅收窄，同时下半年地价增长较上半年快。

（二）全省分用途地价水平保持总体增长。

2014年，全省商业地价水平值为2376.9元/平方米，住宅地价水平值为1493.9元/平方米，工业地价水平值为357.4元/平方米，与2013年年末相比分别增长83.5元/平方米、45.9元/平方米和3.5元/平方米；2014年，全省分用途地价水平同比增长率分别为4.26%、3.62%和0.93%，环比增长率分别为2.28%、2.03%、0.33%。

（三）“一主两副”城市地价水平排名保持全省前列。

2014年，“一主两副”城市综合、商业、住宅、工业地价水平分别是全省平均水平的2.1倍、2.2倍、2.2倍、1.5倍，其影响力明显。武汉市各用途地价水平均排名省内第一，宜昌商业、住宅和工业用地价格水平分别排名第3位、第3位和第6位，襄阳商业、住宅和工业用地价格水平分别排名第4位、第6位和第3位。“一主两副”城市地价水平保持龙头地位，宜昌、襄阳地价特点明显，宜昌市商业和住宅地价水平较高，襄阳工业地价水平较高。

（四）武汉城市圈综合地价水平值高于鄂西生态文化旅游圈，但同比地价增长率较之低。

2014年，武汉城市圈综合、商业、住宅地价水平值分别比鄂西生态文化旅游圈高180.8元/平方米、764.8元/平方米、407.7元/平方米，工业地价水平值较之低53.8元/平方米；在同比增长率方面，武汉城市圈综合、商业、住宅、工业地价增长率分别比鄂西生态文化旅游圈分别低1.14、1.04、0.92、0.31个百分点。

（五）各城市间地价变化分化明显。

在全省地价低速增长的大趋势下，黄冈、仙桃市地价出现负增长，例如黄冈综合地价下降2.13%、住宅和工业地价下降3.01%，仙桃住宅地价下降0.30%，但是宜昌、襄阳、鄂州等城市的地价增长幅度较大，例如宜昌综合地价增长10.34%、商业地价增长13.91%，襄阳住宅地价增长7.27%，鄂州综合地价增长10.24%、商业地价增长11.16%、住宅地价增长13.10%，城市间分化明显。

四、2015年湖北省地价变化趋势预测

（一）当前市场形势分析

从全国形势来看，经济增速放缓、结构调整、动力转向，工业、投资、房地产呈下行态势，经济下行压力依然较大。

从全省来看，湖北省2014年GDP达到2.74万亿，比上年增长9.7%，高于全国平均水平2.3个百分点。全省经济保持稳步增长，同时下半年武汉市放开限购政策，公积金实行新政策，贷款和提取条件放宽。2015年，我省预计达到全国经济发展速度的1.5倍，主要依靠投资拉动，用地需求不会明显减少。

2014年，全省供应建设用地32563.17公顷，同比下降2%，商服、住宅、工矿仓储、交通和水利设施等其他用地分别供应2080.27、5110.82、8122.43、17249.65公顷，分别占比6.39%、15.70%、24.94%、52.97%；商服、住宅、工矿仓储用地供应量同比减少14.28%、20.68%、29.45%，交通和水利设施等其他用地同比增加35.03%。

在多重经济和政策因素的影响下，全国宏观经济增速放缓，我省总体仍处在较快增长时期，土地呈刚性需求；住宅和工矿仓储供地量大幅减少，基础设施用地大幅增加。全省2014年地价增长放缓；商业、住宅、工业用地价格增速放缓，房地产投资资金向大城市集中，地价增长率城市间分化明显。

（二）2015年地价变化趋势预测

在宏观经济下行压力增大和房地产市场不景气的大势下，土地市场将呈现多元化的变化格局，不同地区和不同类型的土地市场供求关系差异增大，这一背景将对地价走势起着决定性影响，而土地、财税、金融等政策将进一步强化这些影响。具体地说，预计2015年，我省“一主两副”城市地价仍将平稳，其他城市地价可能出现差异化变动；商业地价将随着用地交易量增长而出现小幅增长；刚性需求较强的地区住宅用地价格将小幅上扬，需求不足、商品房存量较多的地区住宅地价可能下降，出现负增长的城市可能进一步增加；随着省政府《关于实行最严格节约集约用地制度的通知》（〔2014〕24号）等相关文件的落实，工业用地的价格预计稳中有升。

五、建议

（一）实行差异化供应政策，有针对性调节市场供求关系

从数量上，建议对土地市场较热、地价增长过快的地区增加土地供应量，对土地市场较冷、地价降低的地区适当减少供应量。

从结构上，对住宅地价上涨过快的地区增加商品房和保障性住房建设；对工业供地应以盘活存量、调整结构为主，加大产业政策指引。

（二）加大地价监测力度，增强地价监测有效性

建议各监测城市将地价监测工作与部、省地价监测工作结合起来，对“三类异动城市”地价及时跟踪，了解变化情况与原因，分析相应政策。

附表：1、2014年全省各城市分用途地价水平值

2、2014年全省各城市分用途地价增长率

土地利用管理处

湖北省国土资源研究院

2015年3月27日

 

附表1-2014年全省各城市分用途地价水平值

类型 年度 城市	综合地价			商业地价			住宅地价			工业地价
	2013年  年末	2014年  上半年	2014年年末	2013年  年末	2014年  上半年	2014年年末	2013年  年末	2014年  上半年	2014年年末	2013年  年末	2014年  上半年	2014年年末
武汉	4220	4263	4376	9004	9130	9363	5822	5866	6037	809	827	830
黄石	659	680	688	1024	1067	1078	703	731	747	346	346	347
十堰	972	982	994	1561	1576	1601	961	974	986	371	372	373
宜昌	1218	1279	1344	1977	2062	2252	1239	1318	1338	375	377	378
襄阳	978	1009	1029	1835	1902	1943	1073	1121	1151	548	549	549
鄂州	879	891	969	1622	1651	1803	1076	1093	1217	417	417	418
荆门	684	698	708	961	981	1001	787	808	816	303	304	306
孝感	671	680	698	1204	1260	1285	883	888	917	272	275	277
荆州	1295	1316	1320	2504	2533	2544	1700	1736	1741	551	552	554
黄冈	751	744	735	1389	1410	1409	1095	1082	1062	266	258	258
咸宁	508	513	523	1179	1200	1233	585	593	604	254	255	256
随州	678	683	691	985	990	999	885	892	907	306	309	309
恩施	658	664	673	930	936	945	651	655	664	394	402	410
仙桃	637	643	639	1906	1929	1928	1312	1322	1308	278	281	280
潜江	866	867	870	1598	1605	1606	1022	1021	1025	289	289	290
天门	814	826	819	1662	1686	1687	519	529	528	261	263	261
平均	1030.5	1046.1	1067.3	1958.8	1994.9	2042.3	1269.6	1289.3	1315.5	377.5	379.8	381.0

注：2014年鄂州市、咸宁市调整地价监测范围，为保证新旧体系下监测数据的衔接，按照国土资源部的地价监测规范，这两个城市对2013年年末、2014年上半年地价进行了修正，全省2013年年末、2014年上半年地价为修正后全省16个监测城市的平均价格。本报告中地价增长率也采用修正后地价计算。

附表2-2014年全省各城市分用途地价增长率

城市	综合地价增长率		商业地价增长率		住宅地价增长率		工业地价增长率
	同比	环比	同比	环比	同比	环比	同比	环比
武汉	3.70%	2.65%	3.99%	2.55%	3.69%	2.92%	2.60%	0.36%
黄石	4.40%	1.18%	5.27%	1.03%	6.26%	2.19%	0.29%	0.29%
十堰	2.26%	1.22%	2.56%	1.59%	2.60%	1.23%	0.54%	0.27%
宜昌	10.34%	5.08%	13.91%	9.21%	7.99%	1.52%	0.80%	0.27%
襄阳	5.21%	1.98%	5.89%	2.16%	7.27%	2.68%	0.18%	0.00%
鄂州	10.24%	8.75%	11.16%	9.21%	13.10%	11.34%	0.24%	0.24%
荆门	3.51%	1.43%	4.16%	2.04%	3.68%	0.99%	0.99%	0.66%
孝感	4.02%	2.65%	6.73%	1.98%	3.85%	3.27%	1.84%	0.73%
荆州	1.93%	0.30%	1.60%	0.43%	2.41%	0.29%	0.54%	0.36%
黄冈	-2.13%	-1.21%	1.44%	-0.07%	-3.01%	-1.85%	-3.01%	0.00%
咸宁	2.95%	1.95%	4.58%	2.75%	3.25%	1.85%	0.79%	0.39%
随州	1.92%	1.17%	1.42%	0.91%	2.49%	1.68%	0.98%	0.00%
恩施	2.28%	1.36%	1.61%	0.96%	2.00%	1.37%	4.06%	1.99%
仙桃	0.31%	-0.62%	1.15%	-0.05%	-0.30%	-1.06%	0.72%	-0.36%
潜江	0.46%	0.35%	0.50%	0.06%	0.29%	0.39%	0.35%	0.35%
天门	0.61%	-0.85%	1.50%	0.06%	1.73%	-0.19%	0.00%	-0.76%
平均	3.57%	2.02%	4.26%	2.38%	3.62%	2.03%	0.93%	0.33%